Продолжаем разговор. Начало здесь:
«Как канадский средний класс стал таким богатым»
Вторая часть здесь:
«Поднимите руки, кто богатеет»
Что будет дальше. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Оба не слишком хороши для real-estate сектора и для развития Торонто в целом.
Обратимся к данным исследования экономиста и специалиста по пузырям Роберта Шиллера (Robert Shiller). Я покажу картинку, на которой хорошо виден тот самый housing prices cliff, с которого цены обычно норовят полететь вниз без парашюта. Динамика цен на недвижимость на рынках Канады и Америки с 1890 года:
Два графика похожи как однояйцевые близнецы Зита и Гита, разлучённые в детстве. При этом американский график включает обвал цен 2009 года. А ведь сегодня почти 2019-ый, и не исключено, что мы стоим на пороге похожего коллапса. Если нематериально проявится кризис неплатежей по моргаджам или случится хотя бы малейшая психологическая паника среди спекулянтов — будет большой звездысь по американской схеме. Он и есть первый сценарий.
Теперь давайте представим, что нас “пронесло”. Цены остались на том же уровне или дальше идут в рост. Ура, покупаем третью квартирку и богатеем? Да чёрта лысого. Здесь, к сожалению, тоже кроется экономическая засада.
В экономке есть дисциплина Urban Economy, изучающая развитие городов. В результате наблюдений и исследований, она поделила города на финансовые (finance) и трудовые (labour), на две группы с совершенно разной экономической динамикой.
Смотрите. В городах должны жить люди, которые в них работают. Создавая продукты и услуги, они зарабатывают деньги и тратят заработанное на городскую инфраструктуру: кафе, магазины и магазинчики, школы, библиотеки, кинотеатры, больницы и так далее. Это называется labour economy. Это нормальный порядок вещей: богатство города растет пропорционально произведенному продукту и ведет к росту благосостояния городского жителя.
Побочным эффектом, однако, является повышение спроса на проживание в таких городах. Особенно в районах, где есть инфраструктура и работа — обычно это даунтаун или сити. В идеале, спрос должен встречать предложение, иначе неминуем рост цен. В современных городах жилье, как правило, строится слишком медлено относительно прироста населения, и цены начинают расти. Это привлекает так называемые инвестиционные деньги (бумагу, бумагу), и labour economy начинает замещаться finance economy. Последняя не создает материальных благ вроде продуктов и услуг; единственное, что она делает — генерит деньги в результате спекуляций. Спекулянты (или инвесторы, если хотите) создают дефицит жилья, поскольку скупают его, но сами не пользуются. Они вообще живут в других районах, зачастую даже в других городах или других странах, в случае Ванкувера и Торонто.
Высокие цены когда-нибудь станут невыносимыми, и люди, которые реально работают, начнут переезжать в более доступные районы или пригороды. Вместе с людьми переедет инфраструктура — в дорогих кварталах закроются магазины, кафе, рестораны, затем офисы компаний. Работы станет мало. Все это приведет к “вымиранию” когда-то процветающих районов и целых городов. Сами понимаете, что затем произойдёт с больше никому не нужной “инвестиционной” недвижимостью.
Этот теоретический прогноз — или прорицание, если хотите — был доказан практикой таких великих переоцененных городов, как Лос-Анджелес, Чикаго и Сан-Франциско, в каждом из которых центр города однажды превратился в трущобы и пристанище бомжей. Не наблюдаете ничего похожего в даунтауне Торонто? Давайте дадим ценам еще подрасти, и тогда посмотрим, на каком месте в рейтинге богачей мы окажемся.
Это был второй сценарий. Но первый вернее и, самое досадное, ближе.
Еще в 2013 году Matt O’Brien посчитал, что отношение цены недвижимости к цене за аренду жилья у нас самая высокая среди развитых стран. Что сделало Канаду крупнейшим пузырем в мире на текущий момент. Исторический швах канадскому рынку недвижимости может прийти как раз в момент, когда мы с гордостью говорим, что наш средний класс самый зажиточный в мире.
Подумайте об этом.
Я правильно понимаю, что вкладывать бабло в недвижимость в условиях пузыря — это как вкладывать деньги в МММ? Я правильно понимаю, что пузырь держится исключительно на алчности? Типа, все вокруг говорят про хорошие проценты, а что это я тут сижу, пойду и куплю ещё
акций МММодин кондо?Правильно ли я понимаю, что рост цен на недвижимость абсолютно ничем не обусловлен, кроме числа спекулянтов — то есть, хитрожопых «инвесторов» (здесь очень кавычки), охочих до того, чтобы купить подешевле, нихера не добавить, просто подержать на холде, чтобы создать дефицит, а потом продать подороже? Что рост цен на недвижимость вообще не связан с развитием самого богатого в Канаде города, не связан увеличением рабочих мест в Торонто, как мне раньше виделось — да вообще ни с чем прогрессивным не связан? А тот факт, что мой лофт вырос в цене, детерминирован исключительно слухами о том, что недвижимость растёт всегда — и количеством жадных идиотов, которые повелись на эти слухи?
Бля-а-ать…
И чо делать-то теперь? Продавать?
Ничего не делать. Жить в своем жилье 🙂
Вот некоторые факторы, увеличивающие стоимость жилья
1. Land — main (!) factor that drives real estate appreciation
2. The strength of the overall economy (GDP, unemployment, income growth), local economy
3. Population growth
4. Location /Infrastructure
5. Interest Rate
6. Inflation
7. Investors
8. Zoning restrictions, local regulations
И т.д.
Если стоимость жилья снизится, то, по-моему, не надолго. Уже были кризисы, падали цены. Потом все равно поднялись. Переживать надо в том случае, если вы купили жилье для продажи, а оно падает в цене.
Семь из восьми ваших «некоторых факторов, увеличивающих стоимость жилья», увеличивают ее на величину, которой можно пренебречь. А восьмой надувает цены как воздушний шарик. Вроде вы и не соврали, Галина —а соврали. Причём, опасно соврали. Не сетуйте потом, что экономика катится к хуям. Экономику делают люди, поэтому враньё, непрозрачность и замалчивание имеют значение. Особенно упорядоченные по пунктам.
Каким из перечисленных мною факторов можно пренебречь?
Инвестирование и спекуляция как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости — это не одно и тоже. Если вы купили недвижимость с целью сдачи ее в рент на длительный срок — вы инвестор, а не спекулянт. Если вы купили кондор в новом доме и сделали, к примеру, assignment sale, вы — спекулянт. Если вы купили недвижимость для получения capital gain и сдавали в рент на короткий период времен, то вы — спекулянт.
Инвесторы не способствуют существенному повышению стоимости жилья и раздуванию пузыря
Так–так. Торгуешь только документами на владение — ты спекулянт. Правильно я понимаю? Предоставляешь услугу — отдаёшь в рент, но поддерживаешь в состоянии, ремонтируешь — ты инвестор. Правильно, не?
Инвестор в недвижимости мне видится тот, кто вкладывается в строительство новых площадей, финансируя строительную отрасль и создавая рабочие места, и в развитие городской инфраструктуры таким образом, чтобы она генерила добавленную стоимость. Покупка/перекупка, как например, на вторичном рынке без цели проживания, а только получения ренты (даже долгосрочной) — это “инвестиция” без создания какого либо общественного блага, порождающая дефицит и как результат — рост цен — т. е. спекуляция. Слава Аллаху, мы живем в более менее свободной рыночной экономике и спекуляции не запрещены. Это, однако, порождает раздувание пузырей и их неминуемое схлопывание, тем или иным образом. О чем собственно и пишет автор, как мне кажется, и с чем я полностью согласен.
Жилье должно быть непреложным правом человека, а не роскошью, на которую пашешь всю жизнь, когда те, которые накопили бумажные деньги раньше тебя и понаписали тупые законы, застолбили все места и искусственно создали дефицит.
Финансируют строительство на 80% банки, а остальное сами девелоперы и депозиты покупателей
Это что, один и тот же мужик на картинках?
Его брат.
…а я вообще-то уже давно думаю о том, что «получение доходов от сдачу жилья в аренду по заоблачным ценам» это аморально, преступно и вредно для социума, так как позволяет вкладчику получать прибыль НИЧЕГО НЕ ДЕЛАЯ и НЕ ПРОИЗВОДЯ. То есть это, по сушеству своему — мошенничество!
Так же как и производство туевой хучи прочих товаров и изделий, которые НЕ являются по-настоящемую необходимыми vся такого рода деятельность — преступление против Природы и Человечества, так как разрушает Биосферу Земли завышенными выбросами вредных отходов, парниковых газов и уничтожает сотни тысяч зверьков, растений и насекомых, что неизвежно закончится Шестым Глобальным Вымиранием Видов, в котором чрезмерно расплодившееся человечество встретит свой бесславный конец!
Dixi