Я думал, я инвестор, а оказалось, спекулянт

Канаду крупнейший пузырь цен на недвижимость в мире.

Продолжаем разговор. Начало здесь: 
«Как канадский средний класс стал таким богатым»
Вторая часть здесь:
«Поднимите руки, кто богатеет»

Что будет дальше. Есть два наиболее вероятных сценария развития событий. Оба не слишком хороши для real-estate сектора и для развития Торонто в целом.

Обратимся к данным исследования экономиста и специалиста по пузырям Роберта Шиллера (Robert Shiller). Я покажу картинку, на которой хорошо виден тот самый housing prices cliff, с которого цены обычно норовят полететь вниз без парашюта. Динамика цен на недвижимость на рынках Канады и Америки с 1890 года:

В Канаде крупнейший пузырь цен на недвижимость в мире.
If Canadian home prices were the same as U.S. home prices before 1990 then this is what Canadian home prices since 1890, would look like

Два графика похожи как однояйцевые близнецы Зита и Гита, разлучённые в детстве. При этом американский график включает обвал цен 2009 года. А ведь сегодня почти 2019-ый, и не исключено, что мы стоим на пороге похожего коллапса. Если нематериально проявится кризис неплатежей по моргаджам или случится хотя бы малейшая психологическая паника среди спекулянтов — будет большой звездысь по американской схеме. Он и есть первый сценарий.

Теперь давайте представим, что нас “пронесло”. Цены остались на том же уровне или дальше идут в рост. Ура, покупаем третью квартирку и богатеем? Да чёрта лысого. Здесь, к сожалению, тоже кроется экономическая засада.

В экономке есть дисциплина Urban Economy, изучающая развитие городов. В результате наблюдений и исследований, она поделила города на финансовые (finance) и трудовые (labour), на две группы с совершенно разной экономической динамикой.

Смотрите. В городах должны жить люди, которые в них работают. Создавая продукты и услуги, они зарабатывают деньги и тратят заработанное на городскую инфраструктуру: кафе, магазины и магазинчики, школы, библиотеки, кинотеатры, больницы и так далее. Это называется labour economy. Это нормальный порядок вещей: богатство города растет пропорционально произведенному продукту и ведет к росту благосостояния городского жителя.

Побочным эффектом, однако, является повышение спроса на проживание в таких городах. Особенно в районах, где есть инфраструктура и работа — обычно это даунтаун или сити. В идеале, спрос должен встречать предложение, иначе неминуем рост цен. В современных городах жилье, как правило, строится слишком медлено относительно прироста населения, и цены начинают расти. Это привлекает так называемые инвестиционные деньги (бумагу, бумагу), и labour economy начинает замещаться finance economy. Последняя не создает материальных благ вроде продуктов и услуг; единственное, что она делает — генерит деньги в результате спекуляций. Спекулянты (или инвесторы, если хотите) создают дефицит жилья, поскольку скупают его, но сами не пользуются. Они вообще живут в других районах, зачастую даже в других городах или других странах, в случае Ванкувера и Торонто.

Высокие цены когда-нибудь станут невыносимыми, и люди, которые реально работают, начнут переезжать в более доступные районы или пригороды. Вместе с людьми переедет инфраструктура — в дорогих кварталах закроются магазины, кафе, рестораны, затем офисы компаний. Работы станет мало. Все это приведет к “вымиранию” когда-то процветающих районов и целых городов. Сами понимаете, что затем произойдёт с больше никому не нужной “инвестиционной” недвижимостью.

Этот теоретический прогноз — или прорицание, если хотите — был доказан практикой таких великих переоцененных городов, как Лос-Анджелес, Чикаго и Сан-Франциско, в каждом из которых центр города однажды превратился в трущобы и пристанище бомжей. Не наблюдаете ничего похожего в даунтауне Торонто? Давайте дадим ценам еще подрасти, и тогда посмотрим, на каком месте в рейтинге богачей мы окажемся.

Это был второй сценарий. Но первый вернее и, самое досадное, ближе.

Канаду крупнейший пузырь цен на недвижимость в мире.

Еще в 2013 году Matt O’Brien посчитал, что отношение цены недвижимости к цене за аренду жилья у нас самая высокая среди развитых стран. Что сделало Канаду крупнейшим пузырем в мире на текущий момент. Исторический швах канадскому рынку недвижимости может прийти как раз в момент, когда мы с гордостью говорим, что наш средний класс самый зажиточный в мире.

Подумайте об этом.

12 Поговорим?

7000
Загрузить картинку. Или две. Или три.
 
 
 
Загрузить музыку
 
 
 
Lara Croft
Декабрь 28, 2018 12:03

Я правильно понимаю, что вкладывать бабло в недвижимость в условиях пузыря — это как вкладывать деньги в МММ? Я правильно понимаю, что пузырь держится исключительно на алчности? Типа, все вокруг говорят про хорошие проценты, а что это я тут сижу, пойду и куплю ещё акций МММ один кондо?

Правильно ли я понимаю, что рост цен на недвижимость абсолютно ничем не обусловлен, кроме числа спекулянтов — то есть, хитрожопых “инвесторов” (здесь очень кавычки), охочих до того, чтобы купить подешевле, нихера не добавить, просто подержать на холде, чтобы создать дефицит, а потом продать подороже? Что рост цен на недвижимость вообще не связан с развитием самого богатого в Канаде города, не связан увеличением рабочих мест в Торонто, как мне раньше виделось — да вообще ни с чем прогрессивным не связан? А тот факт, что мой лофт вырос в цене, детерминирован исключительно слухами о том, что недвижимость растёт всегда — и количеством жадных идиотов, которые повелись на эти слухи?

Бля-а-ать…

Lara Croft
Декабрь 28, 2018 12:05

И чо делать-то теперь? Продавать?

Galina
Galina
Декабрь 28, 2018 13:15

Ничего не делать. Жить в своем жилье 🙂
Вот некоторые факторы, увеличивающие стоимость жилья
1. Land – main (!) factor that drives real estate appreciation
2. The strength of the overall economy (GDP, unemployment, income growth), local economy
3. Population growth
4. Location /Infrastructure
5. Interest Rate
6. Inflation
7. Investors
8. Zoning restrictions, local regulations
И т.д.
Если стоимость жилья снизится, то, по-моему, не надолго. Уже были кризисы, падали цены. Потом все равно поднялись. Переживать надо в том случае, если вы купили жилье для продажи, а оно падает в цене.

Википедофил
Декабрь 28, 2018 14:12

Семь из восьми ваших “некоторых факторов, увеличивающих стоимость жилья”, увеличивают ее на величину, которой можно пренебречь. А восьмой надувает цены как воздушний шарик. Вроде вы и не соврали, Галина —а соврали. Причём, опасно соврали. Не сетуйте потом, что экономика катится к хуям. Экономику делают люди, поэтому враньё, непрозрачность и замалчивание имеют значение. Особенно упорядоченные по пунктам.

Galina
Galina
Декабрь 29, 2018 18:41

Каким из перечисленных мною факторов можно пренебречь?

Galina
Galina
Декабрь 28, 2018 13:03

Инвестирование и спекуляция как на фондовом рынке, так и на рынке недвижимости – это не одно и тоже. Если вы купили недвижимость с целью сдачи ее в рент на длительный срок – вы инвестор, а не спекулянт. Если вы купили кондор в новом доме и сделали, к примеру, assignment sale, вы – спекулянт. Если вы купили недвижимость для получения capital gain и сдавали в рент на короткий период времен, то вы – спекулянт.
Инвесторы не способствуют существенному повышению стоимости жилья и раздуванию пузыря

Lara Croft
Декабрь 28, 2018 13:21

Так–так. Торгуешь только документами на владение — ты спекулянт. Правильно я понимаю? Предоставляешь услугу — отдаёшь в рент, но поддерживаешь в состоянии, ремонтируешь — ты инвестор. Правильно, не?

Erros 404
Декабрь 28, 2018 19:02

Инвестор в недвижимости мне видится тот, кто вкладывается в строительство новых площадей, финансируя строительную отрасль и создавая рабочие места, и в развитие городской инфраструктуры таким образом, чтобы она генерила добавленную стоимость. Покупка/перекупка, как например, на вторичном рынке без цели проживания, а только получения ренты (даже долгосрочной) — это “инвестиция” без создания какого либо общественного блага, порождающая дефицит и как результат — рост цен — т. е. спекуляция. Слава Аллаху, мы живем в более менее свободной рыночной экономике и спекуляции не запрещены. Это, однако, порождает раздувание пузырей и их неминуемое схлопывание, тем или иным образом. О чем собственно и пишет автор, как мне кажется, и с чем я полностью согласен.

Жилье должно быть непреложным правом человека, а не роскошью, на которую пашешь всю жизнь, когда те, которые накопили бумажные деньги раньше тебя и понаписали тупые законы, застолбили все места и искусственно создали дефицит.

Galina
Galina
Декабрь 29, 2018 18:45

Финансируют строительство на 80% банки, а остальное сами девелоперы и депозиты покупателей

Angelina
Декабрь 28, 2018 22:35

Это что, один и тот же мужик на картинках?

Erros 404
Декабрь 28, 2018 22:55

Его брат.

SergeSmArt
SergeSmArt
Май 3, 2019 22:04

…а я вообще-то уже давно думаю о том, что “получение доходов от сдачу жилья в аренду по заоблачным ценам” это аморально, преступно и вредно для социума, так как позволяет вкладчику получать прибыль НИЧЕГО НЕ ДЕЛАЯ и НЕ ПРОИЗВОДЯ. То есть это, по сушеству своему – мошенничество!
Так же как и производство туевой хучи прочих товаров и изделий, которые НЕ являются по-настоящемую необходимыми vся такого рода деятельность – преступление против Природы и Человечества, так как разрушает Биосферу Земли завышенными выбросами вредных отходов, парниковых газов и уничтожает сотни тысяч зверьков, растений и насекомых, что неизвежно закончится Шестым Глобальным Вымиранием Видов, в котором чрезмерно расплодившееся человечество встретит свой бесславный конец!

Dixi

©2019 Газетка     (647) 237-1757     editor@gazet.ca

 Новенький? 

Ну давай, заходи.

 Новенький?     

Не помнишь пароль? Вообще‑то, пить надо меньше.

 Новенький? 

Create Account